Category

moma team

Category

Queremos transmitir a todos nuestros clientes y amigos que a partir de este mes de Septiembre tenemos nueva oficina en  la calle Ortega y Gassett, 63  de Madrid donde os atenderemos con la misma profesionalidad  de siempre.

Estamos en pleno corazón del barrio de Salamanca rodeados de infinidad de comercios, restaurantes, gimnasios, etc.  que os iremos presentando  poco a poco.  Puedes seguirnos en Instagram para ver todos los viernes un nuevo post sobre nuestros lugares favoritos del barrio.

Para comenzar os contamos los orígenes de la Calle de Ortega y Gassett:

Eje importante de la zona noreste del Ensanche de Madrid, inicialmente recibió el nombre de calle de Lista, en honor del sacerdote Alberto Lista y Aragón, director de La Gaceta de Madrid y profesor del Colegio Libre San Mateo, que rechazó el obispado de Astorga. Desde 1955, año en que murió José Ortega y Gasset, se cambió su nombre, aunque popularmente siga siendo conocida por Lista, nombre que se conserva en la estación de metro de la línea IV, a la altura del cruce con la calle de Conde Peñalver.

La vivienda se encareció un 9% en las capitales y un 10% en la costa en enero Los municipios del interior registraron una subida del 1,5% anual, según Tinsa

El mes de enero no contribuyó a calmar las aguas del mercado de la vivienda nueva y de segunda mano. Madrid, Barcelona y otras capitales y ciudades de más de 50.000 habitantes, cerraron el mes con un aumento del precio de la vivenda del 9% con respecto al mismo mes del año anterior. Más acusada fue el alza en la costa Mediterránea, de hasta el 10,1%.

Las subidas no levantan el pie del acelerador en el mercado de la vivienda terminada en España, cuyo precio creció de media un 6,8 % anual. Dicha variación fue tres décimas superior a la de diciembre de 2018, según el último informe de precio de Tinsa. El mismo avance se registró en las áreas metropolitanas (6,8%) y parecido en Baleares y Canarias (6,6%). Por contra, los municipios del interior registraron un encarecimiento mucho menor (1,5%).

En cuanto a la variación mensual destacaron las áreas metropolitanas, con prácticamente un 2% de subida respecto al último mes del año precedente. Le siguieron Baleares y Canarias, con un 1,6% de incremento mensual. El resto de áreas geográficas anotó subidas del 0,8%.

La recuperación nacional de precios desde los valores mínimos alcanza ya un 14,9%, quedando las capitales y grandes ciudades junto con los territorios insulares alrededor del 23%. La costa peninsular mediterránea registra un aumento acumulado del 19,2% y las áreas metropolitanas, de un 13,1%, mientras que en el resto del territorio el incremento acumulado desde mínimos apenas supera el 5%.

Desde los máximos antes de la crisis, la caída general es del 34,1% y con cifras generales en las principales ciudades y en municipios del interior. En las áreas metropolitanas y la costa mediterránea la caída ronda un 40%, mientras que en Baleares y Canarias está por debajo del 20%.

SANDRA LÓPEZ LETÓN    05/02/2019 – 11:33 CET

El alquiler de una vivienda es, en ocasiones, una tarea complicada, tanto si se es la persona que pone la vivienda en alquiler como si se trata de un futuro inquilino que está en busca de su próximo hogar. Los problemas a los que se enfrentan ambas partes son numerosos, desde el temor de que el arrendatario no pague la fianza, una o varias mensualidades, a la preocupación por que el dueño decida no devolver la fianza sin causa justificada, pasando por disgustos no ya provocados por mala intención, sino por pura ignorancia de los procedimientos legales a seguir. Sea cual sea el motivo, todas son, sin duda, situaciones de estrés, pero que se pueden reducir en gran medida conociendo los derechos y obligaciones de cada involucrado en el proceso de alquiler de una vivienda y recibiendo un buen asesoramiento.

¿Se debe depositar siempre la fianza?

La respuesta es muy sencilla: . El depósito de la fianza es obligatorio en todos los contratos de alquiler. Esta es una cantidad que sirve de garantía para el casero, para poder hacer reparaciones en el caso de que existieran daños causados por el inquilino durante su estancia en la vivienda.

El importe será, en el caso de las viviendas, de una mensualidad del alquiler. Es muy importante tener todo claro, tanto si se es inquilino como casero, ya que ambos deben cerciorarse por su propio bien de que la fianza se deposita de forma correcta en el organismo correspondiente.

Partiendo de la base de que depositar una fianza antes de formalizar el alquiler de una vivienda mantiene siempre un carácter obligatorio, si no se hace, el inquilino no se enfrenta a sanciones,pero sí el casero. Es el arrendador el responsable de, tras recibir del inquilino la cantidad en metálico, depositar dicha fianza en el organismo competente de la comunidad autónoma donde esté localizado el inmueble objeto del arrendamiento. De no ser así, se pueden aplicar sanciones por parte de la Administración.

Sanciones que pueden variar según la comunidad autónoma

En el caso de la Comunidad de Madrid, por ejemplo, la sanción por no depositar la fianza es considerada como grave sancionable con multa del 26% al 50% de la cuantía de la fianza no exigida o no depositada, con un tope de 90.000€. Sin embargo, cuando el infractor se someta a la regularización propuesta por el inspector, esta misma infracción de no depósito de fianza se considerará infracción leve, sancionable en tal caso con multa del 5% al 25% de la cuantía de la fianza no depositada en plazo, con un tope de 6.000€.

Por otro lado, en otras comunidades como Cataluña la falta de depósito de fianza se considera infracción grave sancionable con multa del 35% al 75% de la fianza. Por su parte, el depósito de fianza fuera de plazo se considera infracción leve, sancionable con un máximo del 35% de la cantidad a depositar y con un máximo de 3.000€. A esta multa hay que añadirle otros intereses, actualizaciones y recargos. Estos últimos, en caso de depositar la fianza fuera de plazo, pueden llegar a ser de hasta 1.500€.

No obstante, aunque los propietarios sean a priori los sancionados, no depositar una fianza puede también salir caro para los inquilinos de una vivienda, en la situación, por ejemplo, de que deseen solicitar las deducciones pertinentes por el alquiler en su declaración de la renta, en cuyo caso no las podrán solicitar, además de enfrentarse a sanciones importantes si solicitan una deducción que no les corresponde.

Queda claro que no es solo recomendable, sino una obligación legal depositar correctamente la fianza en todo contrato de alquiler de una vivienda, como también lo es en el arrendamiento de otros espacios como locales u oficinas.

Fuente.- Fotocasa

Todo sobre los gastos hipoteca: cómo reclamar, quién puede hacerlo y qué plazos hay

La sentencia del Supremo que establece que es el banco quien debe pagar el AJD de las hipotecas ha levantado polémica hasta dentro del organismo. Tanto es así, que el presidente de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Alto Tribunal ha señalado que deja sin efecto todos los recursos pendientes de resolver en relación con el AJD. Así se evita que se aplique la nueva jurisprudencia. Y deja en manos del Pleno de la Sala votar si debe ser el banco el que pague este impuesto o el hipotecado. Es decir, queda en el aire esta nueva jurisprudencia.

La sentencia de la discordia ha sido la dictada por la Sala III del Alto Tribunal que establece que los que deben pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) son los bancos y no el hipotecado. Y basa su argumento en que el negocio inscribible es la hipoteca y que el único interesado en la elevación a escritura pública y la ulterior inscripción de aquellos negocios es la entidad financiera. Tras esta sentencia, todos los hipotecados podrán reclamar la devolución de lo cobrado indebidamente al banco o a Hacienda.

Descarga el modelo de reclamación de los gastos hipoteca ante el banco

¿Qué dice la última Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo?

La sentencia dictada el pasado 16 de Octubre del Tribunal Supremo viene a recoger lo que Carmen Giménez, de G&G Abogados, mantenía en el artículo publicado en este mismo medio el pasado 10 de Enero de 2018, en el que se argumentaba porqué el acreedor y no el prestatario, era el único obligado al pago del impuesto. Carmen Giménez aseguraba:

  • Que la determinación de los obligados tributarios o sujetos pasivos del impuesto, es materia sujeta a reserva de Ley, tal y como indica la Constitución Española y la Ley General Tributaria (es decir, tiene que venir regulada por Ley); y que el Reglamento definidor de que es el prestatario el sujeto pasivo del impuesto no tiene ese carácter de Ley, siendo inferior en rango a esta última. 
  • Que los Jueces y Tribunales no han de aplicar los reglamentos que sean contrarios a la Constitución, a la ley o al principio de jerarquía normativa.

En este punto, la sentencia del Supremo declara ilegal el artículo 68.2 del Reglamento del Impuesto, en el que se basaba la obligación de su pago por parte del prestatario.

  • Que un préstamo cualquiera, sin garantía o derecho real a favor del prestamista, como lo es la hipoteca, no precisa ser otorgado en documento notarial o escritura pública, por lo que el mismo no tributará por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es el único impuesto que se abona cuando se formaliza un contrato de hipoteca con una entidad o con un profesional.
  • Que, por tanto, no es el préstamo el que está sujeto al impuesto, sino el documento notarial en el que se instrumentaliza, tal y como se recoge en el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • Que la base imponible del impuesto, o importe sobre el que se calcula la cantidad a pagar a la hacienda pública, no es el importe del préstamo que solicita y se concede al prestatario, sino que es la suma de la responsabilidad hipotecaria en la que únicamente tiene interés el banco prestamista, y que supone alrededor de un 30% más que el principal del préstamo.
  • Que, en virtud de todo lo anterior, no es el préstamo el bien o derecho que se adquiere, sino la garantía real de hipoteca, siendo el banco prestamista el único interesado en esta última.

Esta sentencia, que da un vuelco a su doctrina anterior, indica que el préstamo con garantía hipotecaria es una unidad a efectos tributarios, y ante la interpretación de que pueda haber dos adquirentes por la complejidad de dicho negocio jurídico, se decanta por establecer quién es realmente el interesado (el banco). Además, critica la técnica utilizada por el legislador que podía haber especificado en actos jurídicos documentados quién es el obligado al pago del impuesto, tal y como lo hizo en el de transmisiones patrimoniales (ITP).

“Concluye, por tanto, de manera inequívoca que es la hipoteca, y no el préstamo, el negocio principal en las escrituras públicas que documentan préstamos con garantía hipotecaria, por lo que el único interesado que viene obligado al pago del impuesto es la entidad financiera y no el prestatario”, señala Giménez.

¿Cómo proceder para cobrar lo indebidamente pagado por los gastos hipotecarios?

El primer paso es hacer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca. Como aclaración, si la hipoteca sigue vigente, la reclamación se hará al Banco que gira el recibo de cuota hipotecaria.

Si al cabo de dos meses la respuesta del banco es negativa, o no contesta, se podrá interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del hipotecado o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado es la nulidad de la cláusula por abusiva y sus consecuencias, las que habrán de ser determinadas por el Juez como fase indisoluble de la nulidad pretendida, tal y como tiene sentada la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, debiendo acompañarse a la demanda cuantas facturas se hayan abonado por el prestatario por la constitución del préstamo. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria y obligatoria la intervención de Abogado y Procurador.

¿Qué gastos sí se pueden reclamar?

Los gastos cuya devolución se pueden pedir son los correspondientes a la formalización de la hipoteca en escritura pública, y no los de la compraventa:

  • AJD: el pago de la constitución del préstamo incumbe al banco, de acuerdo con la jurisprudencia del propio Supremo. Recordamos que se trata de un impuesto autonómico y que varía del 0,5% al 1,5% en función de la CCAA. Teniendo en cuenta los diferentes escenarios, el coste podría estar entre 700 y 3.000 euros.

  • Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

La cuantía del timbre (es decir, lo que ha costado al notario el papel utilizado para la elaboración del contrato y el que se utiliza para las copias) se pagará de la siguiente manera:

Al 50% entre prestamista y prestataria, el importe del timbre (o coste del papel) de la escritura con firmas originales que se queda el notario para su protocolo (escritura matriz). En este caso la cuantía total por la escritura matriz por el concepto de timbre, y que habría que dividir entre dos, supondrá entre 10 y 50 euros aproximadamente.

El correspondiente a las copias autorizadas o las copias simples, el timbre habrá de ser abonado por quien las haya solicitado.

  • Factura de Registro de la Propiedad por inscripción de la hipoteca.
  • Gastos de gestoría.

¿Qué hipotecas están afectadas?

  • La de formalización o primera escritura del préstamo.
  • La de subrogación (excepto IAJD porque no se paga este impuesto).
  • La novación o novaciones (modificaciones, ampliaciones..).

¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?

Carmen Giménez recuerda que hay varios supuestos o escenarios:

  • Todo hipotecado consumidor que haya firmado un préstamo hipotecario, y que todavía no haya procedido a reclamar, podrá solicitar la nulidad de la cláusula en cualquier momento puesto que el plazo es indefinido o imprescriptible.
  • A quien se le haya declarado la nulidad de la cláusula pero no aportó facturas, podrá solicitar la restitución de los importes en otro procedimiento, durante el plazo de 5 años a contar desde la fecha en que se hizo firme la sentencia que declaró dicha nulidad.
  • Quienes, solicitada la nulidad de la cláusula, no se les concedió el pago del Impuesto, pero su sentencia se encuentra recurrida, y al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, la Audiencia Provincial deberá de determinar el pago de dicho impuesto por parte de la entidad financiera.
  • Quienes solicitaron la nulidad de la cláusula y pidieron el pago del Impuesto, pero no se les concedió el mismo, siendo su sentencia firme, no podrán proceder a reclamar por tratarse de cosa juzgada.

Carmen Giménez recuerda que lo que los consumidores piden en sus demandas judiciales es la nulidad de la cláusula gastos (en la que se encuentran comprendidos todos los abonados, incluso el Impuesto) y sus consecuencias que habrán de ser la restitución de todo aquello que abonaron y no debieron de pagar. “Y precisamente es la reclamación de dicha nulidad la que es imprescriptible“, añade.

Cuestión aparte es el plazo de cuatro años para solicitar a Hacienda la devolución de los ingresos indebidos, que nada tiene que ver con los “cercenados derechos del consumidor”, según Giménez.

¿Qué documentación es necesaria para reclamar?

Copia simple de la escritura de hipoteca, subrogación y/o novación o novaciones.

  • Factura de Notaría.
  • Factura del Registro de la Propiedad.
  • Carta de pago del impuesto a Hacienda.
  • Factura de gestoría.

¿A quién reclamar la devolución del AJD, al banco o a Hacienda?

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, asegura que a priori es más fácil reclamar la devolución del impuesto a Hacienda que a la banca. “No hay que olvidar que el criterio actual de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, es el de que el pago del AJD corresponde al que solicita el préstamo hipotecario, y no a las entidades bancarias. Está por ver si esta Sala modificará su doctrina tras la sentencia de la Sala de lo Contencioso que venimos comentando”.

Y es que es la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo la que ha cambiado el criterio señalando que el banco debe pagar el AJD. Es decir, cada sala dice una cosa muy diferente.

Si la reclamación se hace a Hacienda, bastará con solicitar la rectificación de la autoliquidación del AJD presentada en su día y la consiguiente devolución de ingresos indebidos. No obstante, Salcedo recuerda que quizás Hacienda habilite un modelo de reclamación para hacer más sencilla la devolución. Por esta vía pueden reclamar tanto consumidores, como autónomos y empresas.

Eso sí, sólo podrán reclamar el AJD pagado en los últimos cuatro años. Y este plazo se cuenta desde el último día de plazo que había, en cada caso, para presentar el impuesto.

En cambio, si se reclama por la vía civil, argumentando la nulidad de pleno derecho de los gastos hipotecarios, el plazo no prescribe, es imprescriptible y puede hacerse en cualquier momento, pero sólo por consumidores.

“Mi consejo es que si pagó el AJD hace menos de cuatro años, solicite la devolución a la Administración Tributaria. En caso contrario, deberá dirigir su reclamación, por la vía civil, frente a la entidad bancaria”, sostiene Salcedo.

Cómo afecta esta sentencia a la banca

Los expertos coinciden en afirmar que este mazazo en las cuentas de los bancos se trasladará a los precios de las hipotecas. Según la Agencia Negociadora, el impacto total se ha evaluado en unos 4.000 millones de euros.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, explica que “la decisión judicial supone un severo revés para el sistema financiero español y una alegría para todos los que ya están hipotecados, que podrían recibir una cantidad muy importante. A corto plazo, la sentencia podría endurecer de forma inmediata la concesión de nuevos préstamos recuperando las comisiones de apertura (que muchos bancos ya habían eliminado) e incrementar los diferenciales de las nuevas hipotecas”.

No obstante, Encinar cree que la fuerte competencia entre los bancos por captar nuevos clientes podría minimizar estas posibles subidas, aunque “es probable que la sentencia dificulte el acceso al crédito para los que estén ahora intentando comprar una casa”.

Descarga el modelo de reclamación de los gastos hipoteca ante el banco

Este es el dinero que puedes recuperar de los gastos de la hipoteca… según tu banco

Fuente: Idealista

Nuda propiedad y otras alternativas para ganar dinero vendiendo una casa… sin dejar de vivir en ella

España es un país de propietarios, y la mayor parte de la riqueza de las familias está en el ladrillo. A pesar de que esta tradición supuso un contratiempo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, lo cierto es que se convierte en una ventaja para los ciudadanos más mayores. Y es que hay varias alternativas que permiten conseguir unos ingresos extra con la venta de una vivienda y seguir viviendo en ella de por vida.

Hablamos de la nuda propiedad, la hipoteca inversa o la renta vitalicia, unas alternativas pensadas especialmente para los propietarios de una edad avanzada. ¿En qué consiste cada alternativa? ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes? ¿Cómo afecta la tributación? Respondemos a todas estas preguntas de la mano de expertos inmobiliarios, legales y bancarios:

Nuda propiedad

Lo primero de todo es aclarar que el pleno dominio sobre una cosa (una vivienda en este caso) se divide entre nuda propiedad y usufructo. La nuda propiedad es el derecho de dominio sobre la vivienda que tiene el propietario y el usufructo, el derecho para usar y disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservarlos hasta que finaliza el usufructo (generalmente por fallecimiento del usufructuario).

Así pues, explica Teresa Cabeza, socia de Life Abogados, “la venta de la nuda propiedad consiste en que el propietario de una vivienda vende la titularidad de su casa a cambio de percibir un dinero en un pago único o en periódicos -renta vitalicia-) y le permite continuar disfrutando de la vivienda hasta que fallezca, aunque no tenga la posesión de la misma”.

La principal ventaja de la venta de la nuda propiedad es que puedes vivir en una casa de por vida y conseguir unos ingresos extra por su venta. Ahora bien, hay un inconveniente: el individuo deja de ser el dueño y pierde la propiedad de la casa para siempre. Por tanto, los herederos legales no podrán recuperarla ni revertir la transacción.

Con sus pros y contras, esta alternativa está creciendo en España en los últimos tiempos, sobre todo entre los jubilados que necesitan complementar su pensión. De hecho, y aunque esta alternativa está al alcance de cualquier persona, lo habitual es que el vendedor tenga más de 65 años.

“En nuestra empresa el número de operaciones ha crecido en torno al 300% en apenas un año”, explica Eduardo Molet, fundador del Instituto de formación inmobiliaria IFEM y de Red Expertos Inmobiliarios, una de las pocas empresas especializadas en la compra de la nuda propiedad que hay en España. Tal es el interés que está despertando esta alternativa que esta semana se ha celebrado una feria inmobiliaria en Madrid que ofrece unos 500 pisos de nuda propiedad. Idealista/news ha visitado la feria para conocer cómo ven esta alternativa vendedores y compradores.

Y ahora toca responder a la pregunta del millón: ¿cuánto dinero se puede conseguir a través de esta vía? La respuesta es que el propietario recibirá menos dinero por la casa que el que conseguiría a través de una venta tradicional. “De media, el precio que se paga está entre un 50% y un 80% del precio de mercado, dependiendo de factores como la edad del cliente, su estado físico y de salud, y de la ubicación del inmueble”, recalca Molet.

Por ejemplo, una casa bien ubicada en una gran ciudad cuyo precio de mercado ronde los 150.000 euros, con esta alternativa se podrían conseguir entre 75.000 y 120.000 euros, pero se perdería la titularidad del piso. Dicho importe podría recibirse en un pago único (es la opción más habitual, según los expertos), o bien como una renta vitalicia periódica (mensual, anual…) Y esta es otra opción a tener en cuenta.

En lo que se refiere a los impuestos, los expertos explican que el vendedor debería pagar la plusvalía municipal (que grava el beneficio que se obtiene con la venta de un inmueble), así como las ganancias patrimoniales a través del IRPF. En este último caso hay una exención: que el vendedor sea mayor de 65 años y que se trate de la vivienda habitual (considerada como tal cuando lleva residiendo en ella más de tres años). Lo bueno es que, como recalca Molet, “en el 90% de los casos los solicitantes están exentos de tributar por las ganancias patrimoniales”.

Renta vitalicia

Hay varias formas de percibir una renta vitalicia tras realizar una operación inmobiliaria: al vender la nuda propiedad de la casa o bien, aprovechando las ventajas fiscales que tiene para los mayores de 65 que venden un inmueble que no sea la vivienda habitual (podría ser una segunda residencia, un trastero, un local…) y reinvierten en una renta vitalicia el dinero que han conseguido con la operación.

Empecemos por el primer caso: una vez que se ha vendido la nuda propiedad, se puede optar por recibir el dinero de forma periódica a través de la bautizada renta vitalicia.

“Es una renta que recibe una persona hasta su fallecimiento. Se puede percibir con una periodicidad mensual, trimestral o anual, siendo considerada como un complemento a la pensión de jubilación”, explica la socia de Life Abogados. Además, también está la opción de pactar un ingreso de una cantidad concreta (por ejemplo, 30.000 euros) y recibir el resto de forma periódica.

Así, como recuerda Molet, la gran ventaja de esta alternativa es que “te aseguras de que recibes una cantidad mensual de por vida y el usufructo vitalicio”, aunque lo cierto es que existe la posibilidad de perder dinero, por ejemplo, en caso de un fallecimiento temprano. Podría darse el caso de que el acuerdo se base en percibir una cantidad concreta de dinero al mes durante 10-15 años, pero que el usuario fallezca antes de tiempo.

En lo que a impuestos se refiere, la renta vitalicia está sujeta a tributación a través del IRPF (declaración de la renta), ya que está considerada por Hacienda como rendimiento de capital mobiliario. Primero se calcula la ganancia obtenida con la renta vitalicia (se aplican a la cantidad percibida unos tramos según la edad del rentista -un 40% para los menores de 40 años y un 8% para los mayores de 70 años-) y a la cantidad restante (la ganancia) se le aplica entre un 19% y un 23%, dependiendo del importe. No obstante, hay algunas bonificaciones para los rentistas de mayor edad. [Consulta aquí más información] 

Pero hay un segundo caso de renta vitalicia derivada de una transacción inmobiliaria: contratar una renta vitalicia utilizando el dinero conseguido con la venta de un inmueble. ¿Qué sentido tiene esta operación? La respuesta es los mayores de 65 años que reinviertan lo ganado en una renta vitalicia podrán disfrutar de una bonificación del 100% de la ganancia patrimonial que hayan podido obtener; es decir, están exentos de pagar impuestos. Esta deducción puede aplicarse a cualquier inmueble, ya sea una segunda residencia, un local o un trastero (la vivienda habitual está exenta de por sí para los mayores de 65 años).

Ahora bien, para que eso suceda deben darse unas condiciones concretas. Fuentes del sector financiero recuerdan que “la cantidad máxima cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención será de 240.000 euros. Además, la renta vitalicia debe constituirse en el plazo de seis meses desde que se transmite el inmueble, suscribirse con un banco o aseguradora y empezar a percibirse en un plazo máximo de un año desde que se constituyó”, entre otras cosas.

Hipoteca inversa

Consiste en un préstamo en el que la casa actúa como garantía (generalmente se trata de la residencia habitual), que el cliente recibe el dinero de una vez o en cuotas periódicas, y de una forma temporal o vitalicia, hasta un determinado importe. Éste dependerá de factores como el valor de la tasación o la forma en la que se quiera cobrar.

La gran ventaja que ofrece esta alternativa es que no se pierde la titularidad del inmueble (no como con la nuda propiedad, que es un traspaso irrevocable), aunque para ello los herederos deberán saldar la deuda contraída por su progenitor después de su fallecimiento. “Normalmente tienen un plazo de un año para devolver el principal y los intereses, y para ello existen varias opciones: pagarla con el dinero que ya tienen, contraer un nuevo préstamo para pagar el existente o vender la vivienda para poder pagar al banco”, señala Molet.

Además, hay que tener en cuenta otros factores. Como enumeran desde Life Abogados, “los requisitos que exige la Ley 41/2007 son que los solicitantes de la hipoteca inversa sean todos titulares del inmueble garantizado, que cuenten con una vivienda en propiedad, libre de cargas y que preferentemente sea la vivienda habitual. Además, el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben ser personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de un grado de discapacidad igual o superior al 33%, y la vivienda debe haber sido tasada y asegurada contra daños”.

Incluso cumpliéndose todas las condiciones, también es necesario tener en cuenta unos inconvenientes. Por ejemplo, que no cubre el riesgo de longevidad, por lo que, si el interesado vive más años de lo estimado en la operación, dejará de percibir los ingresos, aunque la deuda seguirá generando intereses.

¿Y qué impuestos entran en juego en esta ocasión? Lo cierto es que esta opción es la más ventajosa fiscalmente hablando, ya que no hay que pagar por ganancias patrimoniales. Ni siquiera habría que asumir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el caso de que se trate de la vivienda habitual, sin olvidar que también existe una bonificación sobre los honorarios notariales y registrales.

Como recuerdan desde la Fundación de Estudios Financieros, las hipotecas inversas pueden ser concedidas por los bancos y las aseguradoras autorizadas para operar en España. No obstante, y a pesar de que este producto nació a finales de 2007 y tiene una tributación ventajosa, el organismo asegura que su desarrollo ha sido marginal durante estos años.
Fuente: Idealista

Los contratos de alquiler de vivienda deben regirse por lo que estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que estipula claramente los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario y detalles como la duración o la fianza del inmueble. La reforma de la ley realizada en 2013 introdujo algunos cambios y cierta flexibilidad que es importante tener en cuenta antes de firmar.

fotocasa ha hablado con la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) para repasar los puntos más relevantes que deben tenerse en cuenta. Es importante remarcar que estas consideraciones se aplican cuando el inmueble se destina a vivienda habitual, y no en los alquiler de locales o despachos, o de vivienda de uso temporal, como los alquileres vacacionales o pisos de estudiantes.

Duración del contrato

Lo más habitual es firmar contrato por un año, renovable hasta tres. Incluso si se han pactado periodos más cortos, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta tres años. Sin embargo, existe la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el piso después del primer año si demuestra necesidad de la vivienda para él mismo o para algún familiar directo, e incluso puede venderlo a un tercero que también podría exigir la marcha del inquilino.

A veces algunos arrendadores proponen realizar un contrato de once meses para hacerlo pasar por un alquiler temporal y evitarse así la obligación de extensión hasta los tres años. La OCU destaca que si la vivienda se está usando como vivienda habitual, aunque el contrato diga otra cosa, aplica la LAU y se puede prorrogar. Por otra parte, la LAU reconoce el derecho del inquilino a desistir del contrato después de los seis primeros meses.

 

Un mes de fianza y un depósito extra

La ley prevé, para los alquileres de vivienda, la entrega de un mes de fianza, que debe ser depositado por el arrendador en el modo previsto en cada comunidad autónoma. Pero además, se permite, y es recomendable según la OCU, solicitar un depósito complementario como garantía del pago de la renta, los gastos asociados y de la conservación de la vivienda en buen estado.

Esa cantidad debe pactarse por ambas partes de manera equilibrada: no es necesario un aval bancario de medio año, pero el arrendador debe tener un fondo que permita hacer frente a un posible incumplimiento del contrato.

 

Un inventario detallado

La fianza se devuelve una vez se comprueba que no quedan deudas pendientes y el buen estado del inmueble, pero a menudo es fuente de problemas. Algunos inquilinos optan por no pagar el último mes de renta a cuenta de la fianza, a pesar de que es una práctica ilegal.

En otros casos los arrendadores se encuentran con desperfectos que superan el importe de la fianza. Para evitar problemas, es aconsejable incluir junto al contrato un inventario detallado de la vivienda, incluso con fotos. A la devolución de las llaves debe revisarse la vivienda por ambas partes y firmar un documento que señale los desperfectos causados, si los hay.

 

Quién se hace cargo de los gastos

La LAU contempla un reparto de los gastos entre las partes, pero la OCU recomienda precisarlo en el contrato con el máximo detalle. En principio, el arrendador paga impuestos como el IBI, la comunidad de propietarios y los gastos de conservación de la vivienda y sus instalaciones. El inquilino se hace cargo de los suministros y de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda. En aquellas ciudades donde hay tasa de basuras, debe pactarse a quién corresponde, y lo habitual es que se haga cargo el inquilino.

En el caso de que haya intervenido una agencia inmobiliaria, es el inquilino normalmente quien se hace cargo de los honorarios (habitualmente es el importe de un mes de alquiler) más IVA.

Cláusulas abusivas

Aunque las partes pueden pactar cláusulas específicas, estas no pueden eliminar los derechos obligatorios recogidos por la LAU. Por ejemplo, no se puede impedir la prórroga hasta los tres años ni exigir un pago por desestimiento superior al que contempla la ley.

Tras la reforma de 2013 hay cierta flexibilidad en otros aspectos, como que el inquilino renuncie al derecho de adquisición preferente. Es decir, se da vía libre a que el propietario pueda vender el inmueble a quien quiera. Otra cláusula importante afecta a la actualización de la renta. Si antes era obligatorio aplicar la subida marcada por el IPC, ahora puede pactarse cualquier otro sistema.

 

Modelos de contrato

Aunque cada contrato puede redactarse libremente, siempre y cuando cumpla los requisitos de la LAU, siempre es útil contar con un modelo básico para no dejarse ningún punto importante. La propia Organización de Consumidores y Usuarios ofrece gratuitamente este documento, con ejemplo de inventario incluido.

Fuente: fotocasa

Campaña de Airbnb contra Carmena y la Comunidad de Madrid para defender el alquiler turístico

Airbnb ha entrado de lleno en la política madrileña con una campaña contra el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid a través de una recogida de firmas en Change.org y del envío masivo de correos electrónicos a los usuarios residentes en la capital que en alguna ocasión hayan empleado los servicios de esta plataforma.

En dicho correo masivo, Airbnb informa a los usuarios de que “la comunidad de Madrid y el Ayuntamiento están a punto de aprobar una normativa que podría limitar cómo la gente comparte hogar con sus viajeros”. “Hablando claro, lo que planteamos es una ilegalización masiva de viviendas turísticas“; aseguró el concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, durante un encuentro con asociaciones vecinales el pasado mes de marzo.

El plan del Ayuntamiento consiste en la creación de un Plan Especial de Implantación de Uso Del Hospedaje que dividirá Madrid en cuatro sectores con diferentes restricciones para entregar licencias para vivienda de uso turístico. La más dura se espera en el distrito centro, donde el consistorio quiere exigir una entrada propia (distinta a la del portal que utilizan el resto de los vecinos) en el inmueble. Una medida que difícilmente podría cumplir la gran mayoría de los inmuebles de esta zona.

Mientras tanto, el Gobierno regional lleva meses preparando una nueva regulación que implicaría la creación de un registro de viajeros, referente a las personas que se alojen en estos inmuebles, la contratación de un seguro de responsabilidad civil y la creación de un derecho de veto en el seno de las comunidades de propietarios, como en Baleares, que podrán impedir que un particular o empresa de ponga su piso en alquiler a través de esta plataforma

El correo que Airbnb ha enviado a sus usuarios enlaza a una petición del Club de Home Sharing de Madrid alojada en la web Change.org en la que reclaman “una regulación justa para defender el derecho a compartir el hogar”, y se despide con un “¡Apóyales firmando la petición!”.

Los Clubs de Home Sharing de Madrid son grupos cerrados (similares a un grupo de Facebook) que existen en el seno de la web de Airbnb en los que particulares propietarios de los inmuebles y representantes de empresas discuten sobre sobre temas relacionados con la plataforma. Se trata, pues, de grupos auspiciados y organizados por esta empresa, que adquieren la forma de una organización de la sociedad civil como mecanismo de presión contra los poderes públicos.

La petición en Change.org, publicada por Irene Arroyo, cuenta con un vídeo de producción profesional que emplea la tipografía y el color verde corporativo de la plataforma Aibnb. Tanto en dicho vídeo como en el texto defienden que se trata de particulares que pueden ver sus derechos restringidos por la actuación de los poderes públicos. “Somos un grupo de anfitriones [así llama Airbnb a la gente que pone las viviendas en alquiler en su plataforma] de Madrid alarmados por la posibilidad de que se nos prohíba poder compartir nuestros hogares. El home sharing es economía colaborativa. Si se nos limita el número de días para alquilar habitaciones, muchos acabaremos en la calle al no poder pagar nuestros alquileres o hipotecas”, aseguran.

“En ningún momento se nos distingue de las Viviendas de Uso Turístico”, advierten en la petición de Change.org. “Nuestra preocupación es que nos metan en el mismo saco de profesionales que poseen y alquilan edificios enteros. Públicamente, nunca se ha hablado de nosotros como de un colectivo que alquila habitaciones en su propia vivienda”, se lamentan, mientras afirman formar parte de “esos vecinos en riesgo de ser desalojados del centro de Madrid y a los que el Gobierno autonómico y el Ayuntamiento de Madrid dicen querer defender con sus actuaciones”.

Dicha petición afirma que no se trata de defender un negocio, sino que se trata de una cuestión de subsistencia. “Sólo pretendemos sobrevivir sin ayuda”, se despide la misiva.

Además de la creación de estos clubs en distintas ciudades, Airbnb también recurre a prácticas de lobby más clásicas. Es destacado miembro de la plataforma Sharing España, que agrupa a un conjunto de empresas que dicen practicar la economía colaborativa y entre las que también se encuentran DeliverooUberCabify Glovo. Una serie de empresas multinacionales que en numerosas ocasiones se han encontrado bajo el escrutinio de las administraciones públicas por la precarización del mercado de trabajo y la competencia desleal, como viene sucediendo con las competidoras del sector del taxi.

 

Daniel J. Ollero

El mundo

30 JUN. 2018 19:55

More off this less hello salamander lied porpoise much over tightly circa horse taped so innocuously outside crud mightily rigorous negative one inside gorilla and drew humbly shot tortoise inside opaquely. Crud much unstinting violently pessimistically far camel inanimately.

Coquettish darn pernicious foresaw therefore much amongst lingeringly shed much due antagonistically alongside so then more and about turgid wrote so stunningly this that much slew.

En Moma Team estamos convencidos de que un cliente satisfecho es nuestra mejor herramienta de marketing.  Por eso nos esforzamos en dar el mejor servicio posible a nuestros clientes.

¿Como?

Pues a través de la especialización somos un equipo multidisciplinar y con especialistas en las distintas áreas de la gestión inmobiliaria como pueden ser  los alquileres, los activos de terciario o retail, los activos inmobiliarios de lujo, los activos inmobiliarios históricos y las distintas gestiones que se deben realizar ante la administración para su venta y un largo etcétera.

Si usted dispone de inmuebles en Madrid en alquiler, en Moma Team somos profesionales del alquiler y le ofrecemos toda una serie de servicios para que usted obtenga la mayor rentabilidad posibley con la garantía de seleccionar sólo inquilinos solventes y responsables.

Servicios para propietariosAdecuación de la vivienda para el alquiler (reformas, interiorismo).

    • Servicio para atender las pequeñas y grandes reparaciones.
    • Adecuación de la vivienda para el alquiler (reformas, interiorismo).
    • Difusión de la vivienda a través de nuestros canales y de los portales inmobiliarios de máxima difusión.
    • Reportaje Fotografico/vídeo profesional.
    • Gestión de llamadas y contactos . Filtro de candidatos.
    • Visitas necesarias a su propiedad.
    • Asesoramiento juridico y fiscal.
    • Contratos de arrendamiento.
    • Certificado Energético gratuito.
    • Intermediación con sus inquilinos.
    • Tramitación del depósito de fianza en el IVIMA.
    • Seguro de impagos de Rentas.